La contradicción de los precios de la vivienda en España

Publicado el 3 de octubre de 2023 (El Economista)

Dos realidades en precios: la obra nueva escala y la segunda mano se estanca

El precio de la vivienda, tradicionalmente, ha ido muy ligado al dinamismo del propio mercado inmobiliario. Cuando las operaciones de compraventa cogen velocidad, los precios también suben.

Hasta ahora las operaciones y los precios iban de la mano. Si el mercado se ralentizaba lo hacía en su conjunto y no solo en una de sus vertientes. Pero esta vez es distinto, ya que la agresiva política monetaria del BCE no ha impedido el encarecimiento de la vivienda.

Las compraventas llevan cayendo desde diciembre de 2022 en tasa interanual, mientras, el precio de la vivienda sigue su tendencia alcista.

Los elevados tipos de interés, la inflación y el deterioro macroeconómico deberían arrastrar el valor del ladrillo, pero esto no sucede a día de hoy.

Cada año, se crean el doble de nuevos hogares que las casas que se construyen en el mismo tiempo. Todo lo que se produzca de obra nueva se va a vender.

Las transacciones en obra nueva se mantienen, inmunes a las caídas. Mientras, el descenso se produce en la segunda mano. De manera que los inmuebles a estrenar se encarecerán un 5,2% y, los ya usados, apenas repuntarán un 0,6%.

Hay otra tendencia que no ayuda a que los precios se moderen como es la compra de vivienda al contado. En los últimos meses, las adquisiciones de vivienda en metálico se han movido en niveles récord.

Otra particularidad es que hay un stock de vivienda atascado que no se venden porque están en zonas en las que se construyó, cuando la burbuja inmobiliaria, por encima de las necesidades demográficas. Están al margen del mercado y son difíciles de liquidar. Además, cada año que pasa son más difíciles de colocar porque cada vez se quedan más obsoletas.

De momento, España va a seguir con esa dualidad. Operaciones a la baja, pero precios al alza. En otros países de Europa, la desaceleración es total. En Suecia, por ejemplo, los últimos datos apuntan a que el valor de la vivienda cayó un 12% interanual y las operaciones disminuyeron un 11%.